Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Содержание
  1. Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?
  2. I. Ищем покупателя на старое жилье
  3. II. Подбираем альтернативную квартиру
  4. III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку
  5. IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства
  6. IV. Заключаем договор купли-продажи
  7. Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?
  8. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  9. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  10. Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:
  11. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  12. Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок
  13. Права детей на жилье
  14. Продажа жилья с несовершеннолетним собственником
  15. Необходимые документы
  16. Подача заявление в органы опеки
  17. Проведение сделки и регистрация
  18. Если детей несколько
  19. Продажа квартиры ребенку
  20. Заключение
  21. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком в 2020 году – пошаговая инструкция
  22. Правовой аспект
  23. Недееспособность  и несовершеннолетие
  24. Продажа квартиры: пошаговая инструкция
  25. Разрешение органов опеки и попечительства
  26. Как продать квартиру, если ребенок не собственник
  27. Когда не обязательно прописывать ребенка или покупать новое жилье
  28. Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости
  29.  Как дети становятся собственниками недвижимости 
  30. Условия продажи квартиры несовершеннолетнего
  31. Если покупать другое жильё не планируется
  32. Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом
  33. Если родители разводятся и продают квартиру
  34. Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?
  35. Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах
  36. Необходимые для сделки документы
  37. Порядок сделки

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.

Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки.

С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем.

Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП.

Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе.

То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно.

Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане.

Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев.

Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем.

Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет).

Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов.

В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку.

В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия.

Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки.

Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая.

– Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов.

Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире.

В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта.

Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2045395-2019-03-01-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки.

При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой).

Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки.

Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_esli_sredi_sobstvennikov__deti/7414

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Заключение сделки по покупке или продаже квартиры значительно усложняется, если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний. Такие сделки часто нельзя осуществлять без согласия органов опеки и попечительства, при этом процедура перехода прав на квартиру отличается от стандартной и требует дополнительных действий.

Права детей на жилье

Конституция РФ гарантирует всем гражданам право на жилье, в том числе детям. Кроме того, права детей на жилье регулируются следующими законодательными актами:

  • Гражданским кодексом,
  • Семейным кодексом,
  • Жилищным кодексом,
  • Законом № 1541 «О приватизации жилищного фонда».

Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетний ребенок, не достигший 14-ти лет (малолетний) должен проживать с родителями, не лишенными и не ограниченными в своих правах.

Ст. 54 СК РФ гарантирует право ребенка в возрасте до 18-ти лет проживать с одним из родителей, а п. 4 ст. 72 ЖК РФ обязывает обменивать муниципальные квартиры с прописанными в них детьми только с согласия органов опеки.

Если на момент приватизации квартиры в ней зарегистрирован несовершеннолетний, то он имеет право на долю в приватизации наравне с другими жильцами, согласно ст. 2 ФЗ № 1541.

Продажа жилья с несовершеннолетним собственником

Если квартира (или доля в ней) находится в собственности несовершеннолетнего, то у родственников может возникнуть необходимость продать такую квартиру. Причины могут быть разными:

  • необходимость переезда семьи,
  • недостаток финансовых средств,
  • желание родственников переселить ребенка и т.д.

Продажа квартиры или доли, принадлежащей ребенку, может осуществляться как родственникам (родителям, бабушкам, дедушкам и т.д.), так и сторонним лицам. Во всех случаях любая сделка, ведущая к уменьшению имущества ребенка, не может быть совершена без согласия службы опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, его интересы в сделках представляют исключительно родители (для детей до 14-ти лет) или он сам, но с обязательного согласия органов опеки, которые должны следить за соблюдением интересов ребенка.

С 14 до 18 лет в сделке учитывается не только мнение службы опеки и его родителей, но и мнение самого ребенка.

Важно учитывать, что обменивать жильё ребенка на иногороднее можно только при условии, что новый населенный пункт будет крупнее прежнего. Переселять ребенка-собственника жилья из города в деревню или в город с меньшим населением можно только в трех случаях:

  • если экологическая обстановка нового места жительства больше подходит ребенку;
  • если на новом месте жительства ребенок может получить лучшее образование;
  • если в новом городе есть лучшие возможности для лечения заболевания ребенка.

В общем виде процесс продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, состоит из следующих шагов:

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Обращение в органы опеки с заявлением.
  3. Получение разрешения.
  4. Подписание договора купли-продажи.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником должна обязательно сопровождаться одновременной покупкой новой квартиры ребенку.

Необходимые документы

Для обращения в органы опеки потребуются следующие документы:

  • копия паспорта (или свидетельства о рождении) несовершеннолетнего собственника;
  • выписка из ЕГРН о правах ребенка на квартиру;
  • технический паспорт;
  • акт обследования квартиры;
  • справка о регистрации ребенка и проживающих совместно с ним лиц;
  • письменное согласие собственника на продажу жилья;
  • выписка из ЕГРН о правах собственника, продающего жилье ребенку.

Если новое жилье покупается в недостроенном доме, то необходимо также письменное согласие родственников на проживание несовершеннолетнего с ними до ввода нового жилья в эксплуатацию.

Выписку из ЕГРН получают родители малолетнего ребенка в МФЦ по месту жительства, или сам ребенок, если достиг 14-ти лет. Техпаспорт на квартиру получают в местном отделении БТИ.

Акт обследования квартиры – это справка, содержащая информацию о жилищных условиях, она является ключевым документом для получения согласия органов опеки на сделку.

Для получения акта обследования нужно обратиться в жилищную инспекцию, специалисты данной организации посетят квартиру и занесут в акт данные:

  • об износе жилого помещения,
  • о состоянии инженерных коммуникаций,
  • о типе и состоянии отопительной системы,
  • о санитарном состоянии жилья,
  • об уровне благоустройства дома.

Износ помещения определяется как датой постройки и последнего капитального ремонта, так и общим состоянием несущих конструкций.

Справку о регистрации ребенка получают в местном отделении УФМС, куда должен обратиться один из родителей или опекунов ребенка вместе с ним и его свидетельством о рождении или паспортом.

Подача заявление в органы опеки

Заявление в опеку подаётся со всеми документами законным представителем (родителем, усыновителем или опекуном) ребенка. Если несовершеннолетний старше 14 лет, то он должен писать дублирующее заявление от своего имени.

В тексте заявления должна содержаться следующая информация:

  • наименование органа подачи;
  • ФИО, реквизиты удостоверения личности ребенка;
  • ФИО, паспортные данные представителя;
  • сведения о типе сделки (обмен, продажа и т.д.);
  • размер доли несовершеннолетнего;
  • причина сделки;
  • параметры продаваемого и покупаемого жилья.

Заявление пишется на имя главы местной администрации. Сотрудники администрации подают данные на рассмотрение в службу опеки, а после рассмотрения дела выносится постановление от имени местных властей.

Рассмотрение обращения занимает обычно от 10 до 15 дней, в течение которых сотрудники службы опеки анализируют законность планируемой сделки и сравнивают условия текущего жилья несовершеннолетнего с покупаемым. При принятии решения опека оценивает два ключевых показателя:

  1. Площадь покупаемого жилья.
  2. Условия проживания.

Площадь новой квартиры (или доли), переходящей в собственность ребенка, не должна быть меньше продаваемой жилплощади, в противном случае разрешение получено не будет. Недопустимо также переселение ребенка в большую жилплощадь, но с худшими условиями проживания. Сотрудники опеки исследуют множество факторов, среди которых:

  • близость квартиры к детскому саду или школе,
  • количество проживающих в новой квартире лиц на единицу жилплощади,
  • степень родства будущих сожителей,
  • санитарное состояние жилища.

При прочих равных условиях ребенка не переселяют в однокомнатную квартиру или комнату к родственнику, если они разнополые. Переселение несовершеннолетнего из центра города с развитой инфраструктурой на окраину города даже в большую по площади квартиру также не будет одобрено опекой.

Служба опеки также проверяет, чтобы новая квартира не была обременена долгами по коммунальным платежам и не была заложена в кредитную организацию.

По итогам рассмотрения органы опеки либо одобряют будущую сделку, либо отказывают и обозначают причины отказа и требования к новому жилью.

Проведение сделки и регистрация

После получения разрешения на сделку стороны составляют договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнего. В таком договоре указываются:

  • сведения о несовершеннолетнем продавце и его представителе,
  • сведения о покупателе,
  • информация о предмете сделки (параметры продаваемого жилья),
  • дата одобрения сделки органами опеки и реквизиты соответствующего постановления главы администрации,
  • цена и порядок расчетов,
  • порядок передачи имущества,
  • ответственность сторон.

Образец договора можно скачать здесь.

Договор подписывают покупатель, законный представитель ребенка-собственника и сам ребенок, если на момент сделки достиг 14-ти лет и получил паспорт.

Регистрация сделки происходит в органах Росреестра или МФЦ, стороны должны предъявить паспорта и три экземпляра подписанного договора, а также оплатить госпошлину в 350 рублей.

Несовершеннолетний с паспортом должен обязательно присутствовать на регистрации и подписывать заявление.

После продажи квартиры и приобретения нового жилья представитель несовершеннолетнего должен получит выписку из ЕГРН о новой собственности ребенка, и направить её в органы опеки.

Если детей несколько

Если жилая недвижимость находится в собственности 2-х или более детей, то разрешение органов опеки необходимо получать для каждой отдельной сделки. Приобретаемую общую недвижимость нескольких детей органы опеки будут рассматривать, учитывая интересы каждого ребенка.

Для удобства рассмотрения при продаже недвижимости 2-х и более детей, проживающих на одной жилплощади, их представителям следует подготовить для каждого пакет документов и подавать заявление за один визит в орган опеки.

Продажа квартиры ребенку

Несовершеннолетний гражданин имеет право приобретать недвижимость наравне с другими гражданами РФ. Ребенку продают жилье в следующих случаях:

  • сразу после продажи квартиры или доли ребенка,
  • при желании родственников оформить приобретаемое жилье на ребенка,
  • при приобретении жилья за счет материнского капитала (собственником доли становится ребенок).

Для приобретения жилья на имя ребенка согласия органов опеки не требуется, так как в данном случае имущество ребенка не уменьшается, а увеличивается.

Важно учитывать, что близкие родственники не имеет права продавать ребенку жильё, а также совершать с ним любые сделки с недвижимостью, кроме дарения (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

К близким родственникам ребенка относятся, согласно ст. 14 СК РФ:

  • родители и усыновители,
  • дедушки и бабушки,
  • братья и сестры (в т.ч. сводные).

Совершить с ребенком сделку купли-продажи жилой недвижимости могут только лица, не относящиеся к перечисленным по отношению к несовершеннолетнему собственнику.

От имени ребенка действуют его законные представители. Согласие самого ребенка на приобретение недвижимости учитывается, если он достиг 14-ти лет.

Для продажи жилья несовершеннолетнему потребуются следующие документы:

  • паспорта продавца, представителя ребенка и удостоверение личности ребенка;
  • справка из ЕГРН о праве собственности продавца на жилье;
  • справка об отсутствии обременений;
  • справка из ЗАГСа об отсутствии родственных связей между ребенком и продавцом;
  • технический паспорт.

Все справки из ЕГРН получают в МФЦ, технический паспорт можно заказать в БТИ.

Договор составляется по стандартному образцу, который можно скачать здесь.

От обычного договора купли-продажи данный документ отличается информацией о представителе ребенка (ФИО и полные паспортные данные), а также пунктом, в котором продавец подтверждает, что не состоит с ребенком в близком родстве и не действует в корыстных по отношению к ребенку интересах.

Регистрация происходит в органах Росреестра.

Ребенок, достигший 14-ти лет, должен присутствовать при оформлении документов, он ставит свою подпись на 3 экземпляра представляемого договора и на заявлении о переходе прав.

Если квартира продаётся ребенку-сироте, то его интересы представляют его усыновители, а при их отсутствии – попечители, сотрудники специализированного детского учреждения, в котором содержится ребенок, в присутствии сотрудников социальной службы.

Заключение

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью всегда проходят в присутствии их законных представителей. Если сделка предполагает уменьшение имущества ребенка, то такая сделка должна быть обязательно одобрена органами опеки, которые следят за соблюдением прав и интересов ребенка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-rebenka.html

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком в 2020 году – пошаговая инструкция

Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Классическая сделка купли-продажи усложняется, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок. В таком случае возникает много правовых нюансов, которые надо обязательно учитывать, чтобы не нарушать закон. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком еще и сложная процедура, поскольку бывает нелегко найти покупателя, который станет связываться с «проблемным» объектом.

Правовой аспект

Согласно Конституции РФ ребенок является  полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Семейным кодексом.
  3. Законом об опеке и попечительстве.
  4. Жилищным кодексом РФ.
  5. Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые  акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.

Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

  1. Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
  2. Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
  3. Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке  вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

  1. Выписать несовершеннолетнего.
  2. Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
  3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том,  что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Недееспособность  и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители.

После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения,  но с письменного согласия родителей.

Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

  1. Вступление в брак в 16 лет.
  2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:

  • Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
  • Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
  • Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
  • Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
  • Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
  • Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
  • Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
  • Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.

Самое сложное в данной пошаговой инструкции — получение разрешения от органов опеки.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки

Разрешение органов опеки и попечительства

Для начала нужно подойти в паспортный стол, имея на руках свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то и его нужно взять.

Также в паспортный стол представляется свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость.

Следующий шаг — подача заявления в органы опеки. Заявление можно написать самому или сделать это уже на месте на специальном бланке, который вам предоставят. В заявлении должна содержаться следующая информация:

  1. Кому написано заявление (обычно это руководитель органов конкретного района).
  2. От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
  3. Название документа (Заявление).
  4. Основная часть, в которой описано, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
  5. Номер свидетельства о праве собственности.
  6. Просьба разрешить совершить сделку купли-продажи.
  7. Факт отсутствия ущемленных интересов малолетнего собственника, а также согласия всех лиц на сделку.
  8. Обязательство после покупки квартиры и ее регистрации предоставить все имеющиеся документы по новой недвижимости.

В конце заявления ставится дата и подпись.

В государственные органы за разрешением должны приехать двое родителей, даже, если они в разводе.

Кроме заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах, а также паспорт родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.

В обязательном порядке нужно принести документы на квартиру, которую планируется покупать или в которой будет зарегистрирован несовершеннолетний после продажи недвижимости.

Если от органов опеки поступил отказ, то у собственников жилья есть право оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет узнать причину отказа и исправить ее, поскольку суд чаще всего становится на сторону органов опеки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

В таком случае обращаться за разрешением  не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Когда не обязательно прописывать ребенка или покупать новое жилье

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

  1. Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
  2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

  1. Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
  2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
  3. Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

  • Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
  • Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
  • Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних.

Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки.

Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Все о законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: