Как продать квартиру купленную на мат капитал

Содержание
  1. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция
  2. Условия продажи квартиры
  3. Пошаговая инструкция по продаже квартиры
  4. Уплата налогов от продажи квартиры
  5. Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал
  6. Заключение
  7. Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал
  8. Основные условия продажи
  9. Когда разрешается продавать недвижимость
  10. Получение разрешения от опеки
  11. Необходимые документы
  12. Процедура получения
  13. Процедура продажи: пошаговая инструкция
  14. Возможные виды сделок
  15. Оформление купли-продажи
  16. Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры
  17. Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе
  18. Можно ли продать без выделения долей
  19. Если дети – совершеннолетние
  20. Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал, вы сможете узнать на нашем сайте
  21. Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»
  22. Выделение детских долей
  23. Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
  24. Продажа ипотечной квартиры и маткапитал
  25. Нюансы сделки
  26. Можно ли и как продать квартиру, купленную на материнский капитал
  27. Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал
  28. Условия продажи
  29. Порядок продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала
  30. Поиск равноценного жилья
  31. Получение согласия членов семьи
  32. Получение разрешения органов опеки
  33. Подготовка документов
  34. Регистрация сделки
  35. Расходы
  36. Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
  37. Риски продавца

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Получив материнский капитал на ребенка, его чаще всего тратят на улучшение жилищных условий, то есть приобретение жилья. Но может появиться и проблема того, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Закон этого делать не запрещает, но важна процедура, чтобы несовершеннолетний был защищен и не потерял выделенную при покупке долю.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

  • объект принадлежит всей семье;
  • если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
  • добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними – достаточно их воли;
  • новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
  • кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
  • заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
  • можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства – нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Для начала находится клиент и одновременно ищется вариант нового жилья. Это может быть иная жилплощадь, которую родители приобретут взамен продаваемого дома. Можно также выделить доли в собственности родственников, если они на это согласятся. Правда при дальнейшей продаже у них возникнут сложности с выселением, если этого не сделают законные представители.

На втором этапе, с приобретателем заключается предварительный договор купли-продажи. Такой же составляется и с продавцом нового объекта, его можно купить в другом городе или даже области. Гарантии закрепляются задатком, на предварительных формах ставятся подписи двух сторон.

Далее для попечителей собирается пакет документов, куда входят паспорта родителей и детей (свидетельства о рождении до 14-ти лет). Туда же отправляются заявления от родителей (отдельные от отпрысков, которым есть 14 лет), свидетельство о браке/разводе, справки из образовательных учреждений детей. На продаваемое и покупаемое жилье также нужны:

  1. Кадастровый паспорт (выдавался до 2017 года).
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения.
  3. Технический план дома и конкретного помещения.
  4. Выписка из лицевого счета об отсутствии коммунальной задолженности.
  5. Экспертиза об оценке жилища.
  6. Документы на право владения и подтверждающие это бумаги (свидетельство о наследовании, договор дарения, мены, купли-продажи).
  7. Предварительное соглашение, заверенное нотариусом.
  8. Гарантии исполнения договоренностей (расписка, письмо, внесенный залог).

Следующий шаг — подача бумаг в органы опеки и попечительства. Отправить их по почте или передать через представителя нельзя. Пакет лично относят законные представители детей, фигурирующих в сделке по недвижимости.

Важно! В течение месяца комиссией органа опеки принимается решение. Результатом будет выдача официального разрешения, подписанного руководителем подразделения. Если в указанный срок вердикт не предоставляется или поступил отказ — заявители могут обратиться в суд для оспаривания. При отсутствии угрозы интересам детей орган правосудия обяжет госорганизацию выдать разрешение.

В последнюю очередь, имея на руках согласие от органа опеки и попечительства, можно завершать процесс. Подписываются договоры о продаже и покупке жилплощадей, заверяются у нотариуса. Одновременно специалист заверяет и письменное обязательство о выделении долей для отпрысков в новом доме.

Сделка регистрируется в Росреестре, для чего предоставляются паспорта членов семьи старше 14-ти лет, либо свидетельства о рождении детей. Здесь нужна выписка из ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности бывшего владельца.

Для регистратора необходимо также разрешение от опеки и попечительства, подписанное и утвержденное сторонами соглашение о проведении сделки. В нем должны фигурировать и дети, с четким указанием получаемых ими частей имущества. Во избежание споров требуется акт-приема передачи недвижимости, гарантирующий, что покупатель проверил состояние имущества.

Новые владельцы получают выписку из ЕГРН и вносят записи в домовую книгу. Эти справки предоставляются учреждениям, защищающим права детей, чтобы подтвердить выполнение родителями обязательств. Процедура проводится в течение трех месяцев после получения согласия от госучреждения, именно столько оно действует. При просрочке снова придется ожидать месяц для получения свежей бумаги.

Если объект находится в залоге у банка, что встречается при непогашенной ипотеке, разрешение запрашивается и у кредитора. Можно перевести задолженность на приобретателя, тем самым получив меньшую сумму, но избавившись от кредита.

Получать одобрение банка тоже можно не всегда, между двумя сторонами заключается соглашение. Сторона-приобретатель выдает сумму, оставшуюся до погашения кредита — заемщик выплачивает долг и далее может продавать жилье по стандартной схеме. Но в перечень бумаг входит справка о погашении ипотеки, свидетельствующая о полном расчете.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет.  При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета.

Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей.

А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Риски несет как продавец, так и покупатель, причем сторона, желающая купить в большей опасности. Несмотря на необходимость в подтверждении правоотношений нотариусом, порядок может быть нарушен. Жилье будет продано без выделения кусков в новом объекте, поэтому правоотношения аннулируются судом.

В большинстве случаев договор расторгается: объект возвращается продавцу, деньги — покупателю. Но учитывая вариант, когда средства будут потрачены, получить средства даже по решению суда будет сложно. Продавец же, реализуя имущество, купленное за маткапитал, рискует не добыть разрешения от одной из структур.

Поэтому торги нужно проводить только при наличии согласия от ПФР, опеки и банка. В противном случае соглашение не только аннулируют, но и привлекут продавцов к административной ответственности. Наиболее безопасным вариантом будет решение купить другую в ипотеку, как правило, банк пристально следит за соблюдением закона.

Заключение

Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

Источник: https://semyahelp.ru/drugoe/materinskij-kapital/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-poshagovaya-instruktsiya

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку – попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала – особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Купленный дом находится в долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  • Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
  • не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом – в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
  • не уменьшится площадь места проживания.
  • Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог – 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал – оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  • Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  • Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка – свидетельство о рождении.
  • Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  • Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты – о разводе.
  • Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы – справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации – документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости – продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант – обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа – свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант – действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  • Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  • Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег – средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети – совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал, вы сможете узнать на нашем сайте

Статья на нашем сайте: Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuiu-za-materinskii-kapital-5d2c9179ac412400ae8f44ee

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Можно ли и как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как продать квартиру купленную на мат капитал

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Просмотров 226

Продажа квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, обладает определенными особенностями, поскольку деньги, предоставляемые государством, предназначены только для ребенка, а их расходование контролируется органами опеки и пенсионным фондом. В приобретенной недвижимости ребенку выделяется доля собственности. Распоряжаться квартирой родители могут, при условии, что отчуждение не будет способствовать ухудшению жилищных условий у детей.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

Материнский капитал охватывает только часть стоимости недвижимости, но владелец сертификата обязан оформить жилье в общую долевую собственность, включая детей, в течение 6 мес. после получения кадастрового паспорта (п. 4., ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Продать квартиру можно, однако процедура отчуждения будет иметь некоторые нюансы.

Условия продажи

Предусмотрено два варианта продажи такого жилья:

  1. Подросток имеет свою долю, и при достижении им совершеннолетия решается вопрос о продаже квартиры. С 18 лет гражданин является полностью дееспособным и может самостоятельно распоряжаться имуществом. При продаже заключается один договор, в котором сторонами соглашения выступает несколько собственников (родители и дети) либо несколько договоров, где каждый собственник продает покупателю свою долю.
  2. Ребенок не достиг 18-летия на момент продажи имущества. Сделка возможна только с разрешения органа опеки (ст. 28, 37 ГК РФ), основной задачей которого является защита прав и интересов детей.

Некоторые родители убеждены, что оформив купленное жилье через маткапитал только на себя, они смогут избежать проблем с «бумажной волокитой» при последующей продаже.

Но подобные операции считаются незаконными и могут быть аннулированы органами опеки, пенсионным фондом или прокуратурой.

Кроме этого, ребенок после достижения 18 лет может самостоятельно обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Взамен проданной квартиры можно не покупать новое жилье, но обязательно нужно:

  • предоставить несовершеннолетним доли в другом помещении, где есть условия для комфортного проживания, а часть вырученных средств перечислить на счет в банке, которыми дети смогут распоряжаться после достижения 18 лет;
  • обменять собственность на другое жилье с большей площадью.

В каждом случае, перед заключением сделки, нужно обратиться в органы опеки (ООП) для получения разрешения на продажу.

Если в процессе покупки жилья использовались средства маткапитала, нужно заранее узнать, как проводятся операции по продаже недвижимости, что входит в пакет необходимых документов, какие бумаги нужны для получения разрешения ООП. Заблаговременная подготовка позволит сократить сроки отчуждения старой жилплощади и покупки нового жилья.

Порядок продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Продажа недвижимости предполагает следующую последовательность действий.

Поиск равноценного жилья

Права детей не должны быть ущемлены, поэтому важно обратить внимание на следующие моменты:

  • Площадь объекта. В ООП не одобрят сделку, если ребенку достанется доля с меньшей квадратурой, чем было в старой квартире.
  • Объем долей. Даже при большей жилплощади детей нельзя наделять меньшими долями. Например, если ребенок владел ¼ долей квартиры, то в новом помещении его собственность должна составлять не менее ¼ площади, при условии, что квадратура останется такой же или будет больше предыдущей.
  • Месторасположение. Например, при продаже квартиры, которая находится в черте города, и покупки недвижимости в сельской местности, нужно аргументировать, что такой вариант более приемлемый для детей (ближе школа, лучше экология и т.д.).

Получение согласия членов семьи

Все члены семьи должны одобрить сделку, даже в ситуациях, когда отец проживает отдельно и не принимает в ней участие. Отец пишет заявление, в содержании которого указывается, что он не против продажи.

Если ребенку есть 14 лет, необходимо его письменное согласие (ст. 26 ГК РФ). Заявление составляется в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

Для получения одобрения родители должны лично обратиться в местный попечительский совет. В учреждении нужно написать заявление и предоставить пакет бумаг, перечень которых отражается в документе.

Заявление могут писать опекуны или попечители несовершеннолетних, при наличии документов, подтверждающих отсутствие родителей (например, свидетельство о смерти, постановление суда о лишении родительских прав и т.д.).

Перед обращением в ООП нужно подготовить доказательства, подтверждающие, что несовершеннолетнему будет выделена доля в другом помещении. Например, оформить с продавцом предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в котором учитываются права детей.

Пакет документов:

  • Паспорта родителей и детей (свидетельство о рождении до 14 лет).
  • Выписка из ЕГРН – подтверждает право владения жильем.
  • Свидетельство о браке или разводе.
  • Техпаспорт на жилплощадь, кадастровый паспорт и справка из БТИ.
  • Выписка из лицевого счета об отсутствии долгов.
  • ПДКП, заверенный нотариально, или письменное обязательство о том, что продажа будет выполнена, а детям предоставлено другое жилье, которое ничем не уступает старому.

Заявление рассматривается в течение 2-4 недель. При необходимости сотрудники учреждения могут осмотреть жилплощадь, которая предлагается взамен продаваемой, чтобы удостовериться в подходящих условиях для проживания детей.

Обратите внимание на сроки. Разрешение ООП действительно в течение 3-х месяцев после выдачи. Если за это время договор не будет зарегистрирован, потребуется повторно согласовывать сделку в органах опеки. Кроме этого, в течение месяца после выдачи разрешения родители должны предоставить детям новую жилплощадь. В противном случае регистрационный орган может отказать в оформлении соглашения.

Подготовка документов

После получения разрешения от органов опеки нужно подготовить бумаги на продажу недвижимости. В стандартный пакет входит:

  • Справка о составе семьи.
  • Паспорт каждого участника соглашения и свидетельство о рождении ребенка.
  • Документы опекуна, если он представляет интересы несовершеннолетнего.
  • Соглашение купли-продажи.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Передаточный акт.
  • ПДКП.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Доверенность с отметкой нотариуса, если интересы собственника представляет третье лицо.

В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Чтобы оформить соглашение, их также нужно предоставить. Например, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеке.

Регистрация сделки

В назначенный день стороны встречаются у нотариуса. Последний сверяет документы, и заверяет договор. После этого соглашение направляется в Росреестр. Для регистрации, кроме договора, нужно предоставить такие бумаги:

  • Заявление на регистрацию.
  • Акт приема-передачи.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Паспорта сторон соглашения, включая паспорта или свидетельства о рождении детей.

По завершении регистрации сделка считается оформленной.

Расходы

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина на нотариальное заверение договора составляет 0,5% от суммы операции, но не менее 300 р. и не более 20 тыс. руб. Регистрация соглашения стоит 2000 р.

При участии в операции юриста дополнительно оплачиваются его услуги. Размер гонорара точно не определен, но в среднем – от 5 до 20 тыс. руб.

Привлечение юриста поможет избежать возможных проблем при оформлении, и снизит вероятность оспаривания договора.

В зависимости от конкретной ситуации возможны и другие расходы. Например, за оформление дополнительных справок (от нарколога, психиатра) или нотариальное заверение отдельных документов (доверенность на третьих лиц и т.д.).

Период оформления сделки более длительный, чем при стандартной процедуре, поскольку потребуется время на получение разрешения ООП.

Кроме этого продажа недвижимости с маткапиталом часто предполагает одновременную покупку альтернативного жилья. Потребуется подготовить ПДКП и документы, подтверждающие, что новая жилплощадь не хуже старой.

Выполнение указанных действий занимает от 2-х недель до 2-х месяцев.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Приобретение жилья в кредит с использованием маткапитала – не редкость. Деньги, как правило, задействуют для внесения залога. Существует несколько вариантов отчуждения ипотечной недвижимости, при покупке которой использовался материнский капитал:

  1. Досрочное погашение ипотеки с последующей продажей квартиры. У покупателя берется задаток, который расходуется на выплату остатка по кредиту. С квартиры снимается обременение, после предоставления соответствующей справки из банка, и она продается по стандартной процедуре.
  2. Продажа жилплощади с одновременной выплатой кредита. Сделка проводится с участием банка. Покупатель открывает две банковские ячейки: в одну переводятся средства для выплаты ипотеки, в другую – остаток суммы для продавца. Договор регистрируется в Росреестре, и продавец получает доступ к средствам из ячейки для выплаты ипотеки. При погашении кредита банк выдает справку об отсутствии задолженности, на основании которой покупатель может получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. После этого продавцу предоставляется доступ к средствам из второй ячейки. Такой вариант безопасный для всех участников операции.
  3. Продажа жилья с долгом по ипотеке. Также осуществляется с участием банка. Если банк одобряет сделку, договор ипотеки перезаключается на покупателя, за которым закрепляется обязанность по погашению остатка кредита. Риски для обеих сторон минимальные, поскольку сделка сопровождается юристами банка.

Стоимость жилья с обременением ниже на 10-15% от рыночной цены. Это нужно учитывать, если вы решили продать квартиру и купить новое жилье.

Сложность каждого из вариантов в том, что при отчуждении недвижимости могут возникнуть трудности с получением разрешения от органа опеки.

Операцию можно провести до конца, если сотрудников ООП устроят новые обязательства взамен старых (письменное обязательство о выделении доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире) или иные формы удовлетворения интересов детей. Например, предоставление доли в другом помещении.

Риски продавца

Основные риски владельца жилья с маткапиталом связаны с неодобрением продажи со стороны органов опеки или банка. Операцию могут оспорить в суде и признать ее недействительной. Для избегания подобных ситуаций нужно обязательно получить письменное одобрение со стороны заинтересованных инстанций и только после этого заниматься подготовкой других документов.

Если жилье находится в собственности семьи менее 5 лет (до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), то при продаже нужно заплатить подоходный налог (13% от общей стоимости договора).

Порядок освобождения от налогообложения доходов в результате продажи объектов недвижимости закреплен в ст. 217.1 НК РФ. Существует варианты, когда налог можно не платить, если сделка заключена в едином налоговом периоде, при условии, что не использовался налоговый вычет.

Учитывая индивидуальность каждой сделки, в подобных случаях нужно обязательно проконсультироваться у юриста.

Законодательство не запрещает продавать квартиры, купленные с использованием маткапитала. Важно соблюсти интересы детей. Если у вас возникли сомнения в правильности действий, задайте вопрос нашему юристу.

Обязательно ли выделять долю несовершеннолетнему в вашей конкретной ситуации? Нужно ли получать согласие органов опеки? Какие варианты можно использовать для получения разрешения на сделку от ООП, если собственность с обременением и т.д.

? Консультация наших специалистов бесплатная.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Все о законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: