Требования к зданиям как объектам реконструкции

Содержание
  1. Особенности реконструкции исторических зданий
  2. Разработка проекта для реконструкции исторических зданий
  3. Проведение работ по реконструкции исторических объектов
  4. Сп 48.13330.2019 организация строительства снип 12-01-2004, сп (свод правил) от 24 декабря 2019 года №48.13330.2019
  5. Предисловие
  6. Введение
  7. 1Область применения
  8. 2Нормативные ссылки
  9. Реконструкция зданий и сооружений
  10. Общее понятие реконструкции
  11. Виды и перечень работ
  12. Полная
  13. Малая
  14. Подготовка: план, документация и согласование
  15. Основные этапы
  16. Смежные задачи
  17. Капитальное строительство и реконструкция
  18. Ремонт и реконструкция
  19. Модернизация и реконструкция
  20. Техническая реставрация и реконструкция
  21. Разрешение на реконструкцию здания, нежилого помещения
  22. Реконструкция в строительстве это
  23. Разрешение на реконструкцию здания кто выдает
  24. Реконструкция здания без разрешения на строительство
  25. Особенности получения разрешения на реконструкцию в Субъектах
  26. Реконструкция объектов ИЖС, садовых домов
  27. Незаконная реконструкция что делать
  28. Реконструированный объект расположен на муниципальной или государственной земле
  29. Реконструированный объект расположен на частной земле
  30. Разрешение на реконструкцию для надстройки здания
  31. Что такое процедура реконструкции объекта капитального строительства
  32. Смысл реконструкции по официальной терминологии
  33. Типы реконструкций, выделяемых законодательством
  34. В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности
  35. Особенности процедуры реконструкции на примере МКД
  36. Сведения, необходимые собственникам недвижимости, при реконструкции дома
  37. Перечень необходимых документов
  38. Взаимоотношения между подрядчиком и заказчиком
  39. Последствия реконструкции без разрешения

Особенности реконструкции исторических зданий

Требования к зданиям как объектам реконструкции

Возраст зданий, которые имеют культурную, историческую или архитектурную ценность, в большинстве случаев превышает 100 лет.

Они возводились по устаревшим технологиям строительства и часто не соответствуют актуальным нормам даже без учета износа.

Грамотная реконструкция зданий от специалистов компании “Олимпия” позволяет не только сохранять такие объекты в исходном виде, но и улучшать их характеристики, делать их пригодными для эксплуатации в современных условиях.

Исторические здания возводились с применением набора однотипных конструктивных решений. В их числе — деревянные перекрытия, кирпичные или деревянные стены, ленточные фундаменты или основания из бутового камня. Сейчас такие строительные конструкции могут быть не только ненадежными, но и небезопасными.

Еще одна часть проблем связана с тем, что за длительное время эксплуатации здания условия вокруг него изменялись. Прокладка коммуникаций, строительство новых домов, изменение характеристик грунта — все это приводит к дополнительному ухудшению характеристик исторических объектов.

Большая часть таких зданий находится в центральной части города. Спрос на недвижимость здесь особенно высок. Поэтому реконструкция становится особенно востребованной — она позволяет превращать объекты культурного, архитектурного, исторического наследия в современные, безопасные, удобные в эксплуатации здания, изменять их функциональность, увеличивать площадь таких объектов.

Разработка проекта для реконструкции исторических зданий

На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п.

В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю. При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения.

Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.

Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства.

В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры).

Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.

До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:

  • оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
  • исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
  • обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания);
  • оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании “Олимпия” (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.

Проведение работ по реконструкции исторических объектов

Укрепление грунта. Если предварительные исследования показали, что грунт под зданием может не выдержать предполагаемой нагрузки, его укрепляют. Для этого могут использоваться специальные химические растворы, сваи, конструкции здания, при которых нагрузки будут перераспределены на новые несущие элементы.

Укрепление фундамента. Выполняется в случае, если старый фундамент не имеет достаточной несущей способности. Технология укрепления подбирается индивидуально.

Реорганизация здания. Проведение перепланировки, увеличение площади здания за счет возведения пристроек, изменение функционального назначения тех или иных помещений и т.п.

Обновление инженерных коммуникаций: прокладка нового водопровода, канализации, электромонтажные работы, установка систем безопасности (пожарные сигнализации, видеонаблюдение и т.п.), монтаж новой системы отопления, кондиционирования и пр.

Обновление, реставрация, восстановление фасада, декоративных элементов. При этом могут использоваться подобные исходным материалы или современные решения. В ходе выполнения таких работ может быть восстановлен исходный исторический облик здания (например, убраны элементы, добавленные уже после строительства объекта, в советский или постсоветский период).

В результате реконструкции здание сохраняет исходный исторический облик, но при этом становится более функциональным, безопасным, удобным в использовании и обслуживании.

Строительная компания «Олимпия» выполняет работы по реконструкции исторических объектов. У нас вы сможете заказать проектирование, планирование работ по реконструкции, их выполнение. Мы предлагаем выгодные цены, работаем с объектами любой сложности, гарантируем качество результата.

Источник: https://www.skmsk.ru/information/reconstrukcija/istoricheskie-zdaniya/

Сп 48.13330.2019 организация строительства снип 12-01-2004, сп (свод правил) от 24 декабря 2019 года №48.13330.2019

Требования к зданиям как объектам реконструкции

СП48.13330.2019

____________________________________________________________________
Текст Сравнения СП 48.13330.2011 со СП 48.13330.2019 см. поссылке.- Примечание изготовителя базы данных.

____________________________________________________________________

Датавведения 2020-06-25

Предисловие

Сведенияосводеправил

1ИСПОЛНИТЕЛИ – АО “Научно-исследовательский центр “Строительство”(АО “НИЦ “Строительство”), ФГБОУ ВПО “Национальныйисследовательский Московский государственный строительныйуниверситет” (ФГБОУ ВПО “НИУ МГСУ”), ООО “Научно-исследовательскийинститут Проектирования, Технологии и Экспертизы Строительства”(ООО “НИИ ПТЭС”), ООО Научно-проектный центр “Развитие города” (ОООНПЦ “Развитие города”)

2ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465″Строительство”

3ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительнойдеятельности и архитектуры Министерства строительства ижилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (МинстройРоссии)

4УТВЕРЖДЕН приказомМинистерства строительства и жилищно-коммунального хозяйстваРоссийской Федерации от 24 декабря 2019 г. N 861/пр и введен вдействие с 25 июня 2020 г.

5ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническомурегулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП48.13330.2011 “СНиП 12-01-2004 Организация строительства”

Вслучаепересмотра(замены)илиотменынастоящегосводаправилсоответствующееуведомлениебудетопубликовановустановленномпорядке.

Соответствующаяинформация,уведомлениеитекстыразмещаютсятакжевинформационнойсистемеобщегопользованиянаофициальномсайтеразработчика(МинстройРоссии)всетиИнтернет

Введение

Настоящий свод правилразработан в целях обеспечения соблюдения требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий исооружений”. Кроме того, применение настоящего свода правилобеспечивает соблюдение федеральныхзаконов от 27 декабря 2002 г.

N 184-ФЗ “О техническомрегулировании”, от 23ноября 2009 г. N 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышенииэнергетической эффективности и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации”, от 25октября 2001 г. N 136-ФЗ “Земельный кодекс РоссийскойФедерации”, от 28декабря 2013 г.

N 412-ФЗ “Об аккредитации в национальной системеаккредитации”, от 25 июня 2002 г.73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории икультуры) народов Российской Федерации”, от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ “О контрактнойсистеме в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечениягосударственных и муниципальных нужд”, от 30декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации”, от 21 июля 1997 г. N116-ФЗ “О промышленной безопасности опасных производственныхобъектов”, от 26 июня 2008 г. N102-ФЗ “Об обеспечении единства измерений”, от 29декабря 2004 г.

190-ФЗ “Градостроительный кодекс РоссийскойФедерации”, от 30марта 1999 г. N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучиинаселения”.

Пересмотр выполненавторским коллективом АО “Научно-исследовательский центр”Строительство” (С.Н.Богачев), ФГБОУ ВПО НИУ МГСУ (д-р техн.наук А.А.Лапидус, А.Ю.

Юргайтис), ООО”Научно-исследовательский институт Проектирования, Технологии иЭкспертизы Строительства” (канд. техн. наук Д.В.Топчий), ОООНаучно-проектный центр “Развитие города” (д-р техн. наукЛ.В.Киевский, канд. техн. наук И.Л.

Киевский, канд.техн. наук С.В.Аргунов).

1Область применения

1.1 Настоящий свод правилраспространяется на следующие виды градостроительной деятельности -проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт,снос объектов (в части организации строительства).

1.2 Требования настоящегосвода правил распространяются на работы при реализации проектов вотношении объектов гражданского и промышленного назначения, а такженаправлены на реализацию перепрофилирования промышленных территорийв условиях сложившейся застройки.

1.3 Требования настоящегосвода правил не распространяются на строительство объектовиндивидуального жилищного строительства.

2Нормативные ссылки

Внастоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующиедокументы:

ГОСТ34.10-2018 Информационная технология. Криптографическая защитаинформации. Процессы формирования и проверки электронной цифровойподписи

ГОСТ5802-86 Растворы строительные. Методы испытаний

ГОСТ10180-2012 Бетоны. Методы определения прочности по контрольнымобразцам

ГОСТ12004-81 Сталь арматурная. Методы испытания на растяжение

ГОСТ14019-2003 (ИСО 7438:1985) Материалы металлические. Методиспытания на изгиб

ГОСТ17624-2012 Бетоны. Ультразвуковой метод определенияпрочности

ГОСТ18105-2010 Бетоны. Правила контроля и оценки прочности

ГОСТ22690-2015 Бетоны. Определение прочности механическими методаминеразрушающего контроля

ГОСТ24846-2012 Грунты. Методы измерения деформаций оснований зданийи сооружений

ГОСТ27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований.Основные положения

ГОСТ28570-2019 Бетоны. Методы определения прочности по образцам,отобранным из конструкций

ГОСТ30062-93 Арматура стержневая для железобетонных конструкций.Вихретоковый метод контроля прочностных характеристик

ГОСТ31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования имониторинга технического состояния

ГОСТ34028-2016 Прокат арматурный для железобетонных конструкций.Технические условия

ГОСТISO/IEC 17025-2019 Общие требования к компетентностииспытательных и калибровочных лабораторий

ГОСТ Р7.0.8-2013 Система стандартов по информации, библиотечному ииздательскому делу. Делопроизводство и архивное дело. Термины иопределения

ГОСТ Р7.0.97-2016 Система стандартов по информации, библиотечному ииздательскому делу. Организационно-распорядительная документация.Требования к оформлению документов

ГОСТ Р12.3.050-2017 Система стандартов безопасности труда.Строительство. Работы на высоте. Правила безопасности

ГОСТ Р21.1101-2013 Система проектной документации для строительства.Основные требования к проектной и рабочей документации

ГОСТ Р51872-2019 Документация исполнительная геодезическая. Правилавыполнения

ГОСТ Р54869-2011 Проектный менеджмент. Требования к управлениюпроектом

ГОСТ Р55528-2013 Состав и содержание научно-проектной документации посохранению объектов культурного наследия. Памятники истории икультуры. Общие требования

ГОСТ Р57997-2017 Арматурные и закладные изделия сварные, соединениясварные арматуры и закладных изделий железобетонных конструкций.Общие технические условия

СП17.13330.2017 “СНиП II-26-76 Кровли” (с изменением N 1)

СП20.13330.2016 “СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия” (сизменениями N 1,N 2)

Источник: http://rdocs3.kodeks.ru/document/564542209

Реконструкция зданий и сооружений

Требования к зданиям как объектам реконструкции

Для того чтобы улучшить условия в здании, необходимо провести реконструкцию. В результате чего изменяются технико-экономические характеристики. При выполнении реконструкции можно изменить количество этажей, площадь здания и т. д.

При проведении таких работ на крупных промышленных объектах могут происходить изменения не только одного здания, но и целого комплекса сооружений, которые расположены на прилегающей территории.

Общее понятие реконструкции

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».

Такое переустройство может относиться к общей реконструкции целого района, культурных учреждений или жилого комплекса.

При проведении реконструкции необходимо учитывать дальнейшую перспективу здания и всего района.

Если учитывать только интересы на текущий момент, то через несколько лет это приведет к невозможности новой реконструкции. Все работы должны производиться с возможностью дальнейшего переустройства.

Во время проведения работ в жилых зданиях изменяются технико-экономические показатели: увеличивается строительный объем и площадь здания, качество и число квартир, пропускная способность, высота помещений и т. д. А также может увеличиться объем услуг, условия проживания и качество обслуживания.

Реконструкция включает следующие работы: надстройку и пристройку, частичную разборку, изменение планировки, замену инженерного оборудования и улучшение архитектурной выразительности.

Виды и перечень работ

Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.

Что относится к реконструкции зданий и сооружений:

  • Перепланировка и увеличение высоты помещения.
  • Частичная разборка и замена конструкций.
  • Усиление конструкций.
  • Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
  • Пристройка здания.
  • Надстройка здания.
  • Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
  • Капитальное строительство.
  • Замена инженерных коммуникаций.
  • Реорганизация объекта.
  • Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.

В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.

Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).

Полная

Комплексная реконструкция повышает капитальность здания, увеличивает жилую и полезную площадь, а также улучшает благоустройство не только сооружения, но и территорий.

Малая

Предусматривает перепланировку внутри помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Для тех зданий, которые имеют маленький физический износ, может подойти такой вид реконструкции.

Подготовка: план, документация и согласование

План реставрации включает в себя информацию о проведении всех строительно-монтажных работах, документация о состоянии здания к использованию, проектирование и расчеты изменений, которые будут сделаны в инженерных и коммуникационных системах.

В проектной организации специалисты составляют план с учетом всех требований и нормативов.

Проектная документация:

  • Архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование.
  • Эскиз проекта
  • Проект.
  • Рабочая документация.

После проектирования и составления всех необходимых документов можно приступить к согласованию. Сделать это нужно в соответствующих государственных инстанциях. Процесс обычно затягивается на долгое время. К реконструкции объектов культурно-исторического значения относятся особенно и не так просто получить разрешение на проведение работ.

Некоторые здания могут быть реконструированы с сохранением прежнего вида.

Приступать к проведению работ можно после получения разрешения от государственных инстанций.

Основные этапы

Реконструкция включает в себя следующие задачи и этапы:

  1. Предпроектная стадия состоит из тех же действий, что и новое строительство зданий и сооружений.
  2. Организация работ по обследованию объектов и оснований реконструкции. Перед началом любых работ по новому строительству обязательно проводятся инженерные изыскания. Отличие этого этапа от изысканий – более широкий спектр осмотра. Например, проводится оценка состояния подземных и наземных конструкций, а также возможность их усиления, нагружения и пользования в новом состоянии. При осмотре здания должны быть записаны и сфотографированы любые мелочи. Если есть необходимость, то производится вскрытие некоторых элементов и все нюансы записываются. После этого проводится анализ всех образцов грунтов или материалов. Затем составляется отчет с указанием всех материалов и методов проведения работ.
  3. Проект реконструкции. По описанию он схож с проектом для нового здания, но имеет меньшее количество документов. Проект включает следующие элементы: сметы, архитектурно-строительная часть, технологическая часть, проект организации работ и пояснительная записка.
  4. Реализация проекта. Сюда входят строительные работы, а также устройство технологического оборудования. Проектировщик обязан согласовать последовательность проведения строительно-монтажных работ и условия совмещения их с работой производственных площадей. В проектной организации составляется схема разделения предприятия на узлы и последовательность их ввода. В этих частях проводятся наладка оборудования, монтаж и строительные работы независимо от других узлов. Такая работа на производственном предприятии проводится с учетом следующих действий: создаются межузловые запасы, применяется резервное оборудование и резервные площадки, а также цех переходит на другую схему работы на определенное время.
  5. Пуско-наладочные работы проводятся после проведения всех строительно-монтажных и других работ. Виды работ такие же, как и в строительстве нового здания.

Строительные нормы должны быть соблюдены при проведении реконструкции. Работы выполняются в кратчайшие сроки с минимальными затратами на выпуск продукции предприятия.

Смежные задачи

Существует несколько понятий, смежных с реконструкцией, разберемся в них подробнее.

Капитальное строительство и реконструкция

Данные виды работ имеют много схожего. Такие процессы являются сложными и требуют проведения строительно-монтажных работ с большой ответственность и слаженностью. Выполнять работу должны квалифицированные специалисты.

Для проведения реконструкции и капитального строительства должна быть подготовлена вся необходимая документация. Этапы работ включают: монтаж фундамента, замену инженерных коммуникаций, земляные работы и монтажные работы.

Ремонт и реконструкция

Реконструкция не может быть проведена без ремонта. Вначале проводятся изменения габаритов здания, надстраиваются или пристраиваются помещения, изменяется перепланировка и выполняется финишная отделка.

Перестройка здания обычно проводится в случае износа конструкций и изменения состояния грунта. При реконструкции проводятся различные работы и ремонт конструкций даже в зимних условиях.

Модернизация и реконструкция

При реконструкции проводится переустройство или восстановление состояния здания. Такие работы проводятся в строительстве общественных и жилых зданий и сооружений, а также архитектуре.

При моральном старении объекта проводится его модернизация. Например, ухудшился уровень теплоизоляции, безопасности или устарели инженерные коммуникации.

Модернизация инженерных и транспортных коммуникацией, зданий и сооружений – комплекс работ для улучшения качества зданий, их элементов, коммуникаций, с приравниванием показателей к современным требованиям в уже имеющихся размерах. Таким образом, модернизацию можно отнести к виду реконструкции, которая проводится в тех размерах зданий и сооружений, коммуникаций, которые уже имеются.

Виды работ: звукоизоляция, утепление, дополнение инженерного оборудования, замена элементов несущих конструкций, обустройство внутренних помещений для мусоропроводов, лестничных клеток и лифтов, а также устройство лоджий и балконов.

Техническая реставрация и реконструкция

Техническая реставрация отличается от реконструкции тем, что здание должно сохранить свои архитектурные данные. Для реконструкции некоторых зданий трудно получить разрешение, так как они являются архитектурными произведениями.

При восстановлении изношенных элементов новый облик не должен отличаться от старого, а некоторые элементы, которые не предоставляют опасность, и вовсе не разрешают реконструировать.

Заказать услугу реконструкции зданий и сооружений вы можете в Инженерном центре «СтройЭксперт». Специалисты выполнят все виды работ: от обследования и подготовки документации до пуско-наладочных работ.

Источник: https://stroy-ek.ru/article/rekonstruktsiya-zdanij/

Требования к зданиям как объектам реконструкции

Уважаемый читатель, в настоящей статье мы рассмотрим вопрос реконструкции зданий сооружений   с точки зрения необходимости получения разрешительной документации, также рассмотрим возможность узаконивания реконструированного объекта недвижимости, последствия неполучения разрешения на реконструкцию здания.

Реконструкция в строительстве это

Итак по общему правилу любое изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с  изменением его площади застройки (внешней конфигурации), этажности или с изменением его несущих конструкций будет являться реконструкцией.  Точное определение понятия реконструкции объекта недвижимости содержится в ст.1 Гр.к РФ.

Как правило, реконструкция объектов обусловлена получением специального документа, именуемого разрешением на строительство.

В ходе реконструкции меняются качественные характеристики объекта недвижимости, в то время как его назначение остается прежним.

Существует мнение, подтвержденное в том числе позицией Минэконоразвития и Росреестра, что в результате реконструкции может образовываться два объекта недвижимости из одного.

Следует знать! Понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый  объект недвижимости уже существует и это точно должен быть не недострой.  Строительство же напротив начинается с проведения изысканий, подготовки нулевого цикла, фундамента. Вот  чем отличается реконструкция от строительства.

Разрешение на реконструкцию здания кто выдает

Полномочия по выдаче документации напрямую зависят от местоположения объекта. Так, например, в г. Санкт-Петербурге реконструкцию должна согласовать Служба государственного строительного надзора.

В других регионах это , как правило, районные администрации,  в которых имеются отделы архитектуры, которые и  занимаются данными вопросами. Нельзя забывать также и про такой важный документ, как акт ввода в эксплуатацию, который выдается тем же органом, который согласовывал первоначальное разрешение.

По завершению реконструкции необходимо подготовить технический план объекта с новыми характеристиками и подать эти данные на государственный кадастровой учет.

Реконструкция здания без разрешения на строительство

В то же время Градостроительный кодекс РФ в ст.51  предусматривает ряд оснований, когда разрешение на строительство получать не нужно – то есть разрешение на реконструкцию не требуется, такими случаями является:

-Реконструкция объектов вспомогательного назначения физическими лицами, например гаражи или хозпостройки в садоводстве или на землях с разрешенным использованием ИЖС

-Реконструкция объектов,   имеющих временное назначение,  правовой статус которых  может быть определен  как движимое имущество.

-Реконструкция, которая не затрагивает несущие конструкции.

-Реконструкция  физическими лицами в своих личных целях объектов жилого назначения, этот пункт относится только к индивидуальным  жилым домам, а также к садовым или в просторечии дачным домам  . Стоит отметить, что данный пункт  действует с определенным оговорками, о которых мы поговорим ниже.

— иные случаи, связанные с реконструкцией объектов для транспортировки газа и добычи полезных ископаемых.

Просим обратить внимание, что даже при отсутствии  необходимости получать разрешение рекомендуется  запрашивать  градостроительный план земельного участка. Это необходимо для того, чтобы  при  реконструкции объектов строительства не выйти за площадь застройки земельного участка.

Особенности получения разрешения на реконструкцию в Субъектах

Особенно следует выделить, что ГР.К РФ  устанавливает возможность расширить указанный перечень, когда разрешение на реконструкцию производственного здания  на уровне субъектов Российской Федерации не требуется.

Как правило, в каждом субъекте принят свой региональный закон или подзаконный нормативный акт в котором содержится дополнительный перечень видов строительных работ при которых разрешение на реконструкцию здания не требуется

Так  в частности на территории Ленинградской области Крестьянско – Фермерским хозяйствам не требуется получать разрешение на реконструкцию объектов, расположенных на землях с/х назначения, при определении определенных условий:

-земли должны входить в состав КФХ;

-количество этажей должно быть не более 2;

-цель использования возводимых объектов должна быть неразрывна связана с деятельностью КФХ.

Указанные правила установлены региональным законом Ленинградской области.

Реконструкция объектов ИЖС, садовых домов

Реконструкция  жилых объектов индивидуального а также садового дачного  назначения  теперь находится в особом правовом статусе. Хотя формально для реконструкции таких объектов теперь не требуется разрешение на строительство, но исходя из условий закона   разрешение на реконструкцию частного дома все равно должно  согласовываться в органах местного самоуправления.

В соответствии с новыми требованиями градостроительного законодательства от августа 2018 года, перед проведением реконструкции садово-дачным объектов и жилых объектов индивидуального назначения требуется направлять уведомление о начале строительства.  К уведомлению  прилагается пакет  документов определяющий характеристики строительства.

Если отказа в обратный адрес не поступает и проходит установленный Гр.К.  РФ для направления такого отказа срок, то можно делать реконструкцию в соответствии с намеченными в ранее поданном уведомлении целями.

Незаконная реконструкция что делать

Очень часто возникают ситуации, когда  в установленном порядке документация на реконструкцию не получалось, в этом случае реконструированный объект будет иметь статус самовольной постройки .

С учетом таких обстоятельств  органы власти или местного самоуправления  предъявляют требование о  приведении самовольной постройки в первоначальное состояние.

Такое требование может быть заявлено, как в суде , так и во внесудебном порядке, в случае если объект расположен на государственной или муниципальной земле.

Что же в таком случае делать, для этого давайте рассмотрим несколько вводным данных которые имеются в случае самовольного строительства.

Реконструированный объект расположен на муниципальной или государственной земле

В этом случае  помимо того, что придется доказывать законность проведенной реконструкции объекта, нужно будет также обосновать  , что объект недвижимости первоначально  возведен законным образом на земельном участке на котором он расположен с получением всех необходимых документов ( если они требовались на этот период).

Кроме того в этом случае необходимо будет оспаривать решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта, так как снос объекта происходит во внесудебном порядке.

Приведем пример ситуации по данной проблеме. В 60-х годах под строительство лодочных гаражей был осуществлен землеоотвод. На данном участке земли были возведены лодочные гаражи , которые используются по настоящий момент, при этом земля под гаражами никогда не межевалась, разрешения на строительство гаражей не имеется.

В 2010 году производится реконструкция данных гаражей. Районная администрация выносит постановление о сносе указанных объектов, мотивируя тем, что он возведены незаконно и после этого проведена их незаконная реконструкция. Однако пользователи гаражей успешно обжалуют в суде данное постановление о сносе и признают его незаконным.

  Правомерность возведения указанных объектов была подтверждена документами на землеотвод, а также законодательством 60-х годов прошлого столетия, в соответствии с которым разрешение на строительство гаража не требовалось.  Возможность реконструкции  указанных объектов без разрешения на строительство предусмотрена ст.51 Гр.

К РФ, а именно не требуется разрешение для реконструкции гаражей.

Реконструированный объект расположен на частной земле

В этом случае требование о приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние может быть заявлено государственным или муниципальном органом власти только в судебном порядке.

Доказыванию будет подлежать факт реконструкции объекта без полученного разрешения.  Линией защиты в данном случае может быть то, что за разрешением на строительство обращались, но властные органы незаконно отказали в реконструкции. Или же реконструкция проводилась в отношении объекта, для строительства которого не требуется такого  разрешения.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда организация провела строительные работы на объекте «жилой дом», однако  согласование реконструкции дома не получала. Потом для внесения в Единый государственный реестр недвижимости был подготовлен технический план на изменение площади  и контура здания.

К техническому плану было приложено заключение экспертной строительной организации, в котором было указано, что несущие конструкции здания  в ходе  реконструкции не затронуты.

Однако Росреестр отказал в учете изменений, отказ был успешно  обжалован в суде  с проведением судебной экспертизы, которой было также установлено, что конструктивные характеристики и надежность объекта не затронута.

Как мы видим в целях узаконивания реконструкции можно использовать специальные строительные заключения, однако данный способ работает только в том случае, когда реконструкция здания действительно не затрагивает какие-то  несущие конструкции

Разрешение на реконструкцию для надстройки здания

Указанные в настоящей статье положения в полной мере действуют и при  реконструкции помещения , находящегося в  здании.

Если при  проведении работ в здании затрагиваются общие проемы лестницы, иные объекты находящиеся в общедолевой собственности собственников помещений, то в этом случае перед реконструкцией нужно получить согласие всех собственников помещений в здании.

Следует отметить, что  даже в случае получения  собственником помещения разрешения на реконструкцию властно-распорядительных органов, отсутствие согласия остальных собственников  общего имущества  в здании может привести к негативным последствиям.

Так по иску остальных собственником общего имущества в здании ( собственников иных помещений) выданное разрешение на строительство для реконструкции может быть признано недействительным.

Поэтому при выяснении вопроса  нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо также установить  отношение других собственников нежилых помещений к проведению строительных работ.

Источник: https://jurist-dolina.ru/razresheniye-na-rekonstruktsiyu-zdaniya-nezhilogo-pomeshcheniya/

Что такое процедура реконструкции объекта капитального строительства

Требования к зданиям как объектам реконструкции

Понятие «реконструкция», часто фигурирующее в законодательных и нормативных актах, в целом соответствует определению процесса обновления. Но, к примеру, капитальный ремонт тоже символизирует реставрационные работы.

Поэтому при возникновении юридически спорных моментов важно знать – что такое реконструкция объекта капитального строительства как вида архитектурной деятельности, и какими регламентирующими документами закреплен сам термин.

Смысл реконструкции по официальной терминологии

Во избежание разночтений понятие процедуры установлено в 14 пункте I-й статьи Градостроительного Кодекса РФ (ГСК РФ). Начальный параграф документа разъясняет основные термины, использующиеся в нормативно-законодательном акте.

Следуя узаконенному определению, под реконструкцией объектов КС понимаются изменения размеров, норм, габаритов самого объекта и его фрагментов (метража, этажности, высотности), а также изменение конфигурации строения (пристрой, надстрой).

К этапу реконструкции относят перестройку или восстановление несущей системы. Данная формулировка исключает рассмотрение линейных объектов как отдельного вида сооружений.

Выражая своими словами, реконструкция объекта капитального строительства – это процесс внесения существенных концептуальных и структурных корректировок в строение жилого назначения.

Типы реконструкций, выделяемых законодательством

Совместно с общим толкованием восстановления здания в Кодексе дано детальное описание других видов мероприятий. В таблице представлены понятия законодательно зафиксированных видов процедуры.

Категории реконструкцийСуть процесса
Базовая реорганизация ОКС (объектов кап.строя)Имеется в виду «недострой» – строение, не введенное в эксплуатацию, обладающее такими элементами, как: ●        встройки или надстройки мансардного этажа; ●        перестройки для улучшения функционирования; ●        расширение площади; ●        манипуляции с несущими конструктивными элементами.

Это обусловлено расхождениями с концепцией первоначального проекта

Реконструкция линейных объектов строительстваРечь идет о строениях, длина которых в разы превалирует над шириной (линейно-кабельные сооружения, инженерные коммуникации). Суть преобразований заключена в действиях, приводящих к обновлению технических и эксплуатационных характеристик (классификация, категория и т. п.)
Реконструкция сооружений, в т. ч. жилыхВнесение существенных конструктивных трансформаций. К обновлению строений относятся процедуры инверсий технико-экономических показателей строения: ●        изменение метража отдельных жилых помещений; ●        переоснащение коммуникаций и коммунальных сетей.

Реконструкция квартир аналогична реформированию зданий, но в масштабах отдельного жилья

Реконструкция объектов ОСПонимается переоснащение и перевооружение строений производственного характера для улучшения ряда показателей – наращивание производственных мощностей либо изменение товарной линейки продукции

Следует понимать, что капремонт не попадает под определение реконструкции согласно Градостроительному Кодексу РФ. Иными словами, пристройка балкона к помещению – это реконструкция, а настил других полов – это капремонт.

В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

  1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
  2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

Особенности процедуры реконструкции на примере МКД

Жилой дом (МКД) как объект реконструкции, помимо типичных признаков самого определения – изменение характеристик, восстановление или перепланировка несущих конструктивных элементов – зависит от мнения квартиросъемщиков. Дополнительно подготовительному этапу процедуры обновления предшествует получение широкого перечня согласований и разрешительной документации из разных уполномоченных инстанций.

Общий процесс регламентируется положениями ГСК России, а вот частные детали проходят уточнение региональными дополнениями и поправками.

Сведения, необходимые собственникам недвижимости, при реконструкции дома

Чтобы процедура обрела силу, с точки зрения закона, следует пройти ряд этапов. Так как обновление дома напрямую затрагивает интересы жильцов, то они должны знать права и обязанности. Решение об инициировании и проведении Реформации принимают собственники жилья.

Порядок утверждения необходимости реконструктивных работ:

  1. Проводится общее собрание владельцев фонда как жилого, так и нежилого строительства, о чем они должны быть оповещены не позднее, чем за десять суток до сходки.
  2. В оповещении указываются сведения о лице, инициирующем собрание, повестка заседания, место сбора и перечень представителей от муниципальных органов.
  3. Собрание считается правомочным, если соблюден кворум, т. е. количество присутствующих составляет 50 и более процентов от числа проживающих.
  4. Люди должны четко понимать, что предстоит в ходе реконструкции – будет некапитальный ремонт или перепланировка.
  5. Собственники имеют право ознакомиться с регламентирующими и проектными документами по обновлению дома.
  6. Если предстоящие работы ущемляют собственников в параметрах общедомового имущества (подвалы, чердаки, подъезды), то разрешение на проведение работ должно быть получено от каждого жильца. В ином случае достаточно 2/3 от общего числа, проживающих в многоквартирном доме.

На основании общего собрания принимается и оформляется протокол с решением о реконструктивных работах.

Перечень необходимых документов

База в процедуре обновления строения – проектные документы. Это основная составляющая для разрешения на проведение реконструкционных мероприятий.

Подготовительному этапу разработки плана предшествуют изыскания в области инженерии, в рамках которых анализируются:

  1. Климатические характеристики местности.
  2. Надлежащие природоохранные мероприятия.
  3. Расчеты по компоновке сооружения, придомовой земли и расположению систем коммуникаций.

ПИР проводится как самой строительной компанией, так и с привлечением сторонних профессионалов. Документы на проект в конечной форме – это пакет бумаг, состоящий из текста и графиков, в котором предопределены необходимые для реконструкции решения.

Если предстоящие мероприятия касаются допусков к опасным производствам, то разработка проекта поручается строго ИП либо юр. лицам, наделенными сертификатом и лицензией о праве соответствующих мероприятий.

Следующий этап заключается в согласовании проекта строительной компанией или заказчиком. После чего пакет проходит процедуру государственной экспертизы. Экспертная комиссия рассматривает документы на соответствие действующим нормам и стандартам:

  • технологические нормативы;
  • санитарные требования;
  • охрана наследия в культурной сфере;
  • противопожарные нормы;
  • экологические стандарты;
  • промышленной и прочих видов безопасности.

Положительное решение по проекту считается полностью согласованным.

Вторичной документацией является ГПЗУ – градостроительный план участка земли. Проектные документы составляются согласно земельному плану, что позволяет проводить работы на придомовой территории.

Реконструкцию дома невозможно начать без согласования и соответствующего разрешения на строительство, особенно если в ходе работ возникнет необходимость превышения предельно-допустимых норм надежности конструкций. Поэтому в полномочные организации предъявляется вся наработанная ранее документация.

На заключительном этапе реконструкции инстанция, выдавшая разрешение на возведение строения, осуществляет приемку обновленного сооружения и выдает «добро» на ввод здания в эксплуатацию. Этот последний разрешительный акт служит основанием для внесения корректировок в регистр объекта, подлежащего реконструкции.

Взаимоотношения между подрядчиком и заказчиком

Права и обязанности сторон регламентируются договором строительного подряда, дополненного в силу специфики указанных работ правилами, нормами и стандартами. Реконструкция, равно как и другие масштабные работы по обновлению, проводится под постоянным надзором уполномоченных органов.

Процедура проходит следующие этапы:

  1. Заказчик в рамках 7 календарных дней до начала реконструкции направляет в Госстройнадзор уведомление о начале работ с приложением и копий документов.
  2. Извещение, полученное надзорным органом, позволяет уполномоченным лицам составить график проверок реконструируемого здания.
  3. Исполнитель во время проведения мероприятий по реконструкции должен полностью следовать заданию заказчика, пунктам проекта, соблюдать технические нормативы. А также обеспечивать безопасные условия труда работникам и следовать природоохранным мероприятиям.
  4. Взаимоотношения подрядчика и заказчика определяются договором. Работники в случае опасного производства должны быть квалифицированы на классность по пожарной, газовой и электрической безопасности.
  5. Все материалы, применяемые в процессе работ, сертифицируются.
  6. Представителем заказчика со стороны подрядчика обеспечивается беспрепятственный доступ на место проведения реконструкции для осуществления контроля по выполнению работ. По результатам проверки составляется акт освидетельствования, о чем в журнале производства работ делается соответствующая запись.
  7. Приказом по Государственному Строительному Надзору ответственным за выполнение проверок по конкретному объекту назначается уполномоченное лицо в должности. Проверки осуществляются по утвержденному графику, за исключением обращений физ. или юр. лиц по факту нарушений.
  8. При выявлении дефектов, составляется акт в 2 экземплярах, за счет которого виновному выдается предписание с конкретизацией нарушения и со сроками устранения неполадок. Остальные итоги заносятся в общие или специальные журналы.
  9. Фактическое завершение реконструктивных мероприятий проходит приемо-сдаточную процедуру и утверждаются в акте о приеме-сдаче.

Последним шагом служит извещение надзорных инстанций об окончании работ. После чего назначают контрольную проверку, о дате которой уведомляется заказчик за 3 суток до ее осуществления.

Последствия реконструкции без разрешения

Реконструкция недвижимости по закону требует оформления разрешительной документации, чем граждане часто пренебрегают. На практике это может обернуться для владельца жилья негативными последствиями, вплоть до признания перестроенного объекта самовольной постройкой с требованием вернуть помещение в первоначальное состояние.

Пока жилец эксплуатирует недвижимость его спокойствию ничто не угрожает. Проблемы начинаются с того момента, когда возникнет необходимость совершить сделку либо иные манипуляции, требующие регистрации объекта.

В результате изменения технических параметров помещения в процессе реорганизации налицо расхождения с имеющимися данными в органах Росреестра. Без получения выписки из ЕГРП на реконструированное жилье невозможно подтвердить личный статус собственника. Кроме сорванных планов, предусмотрены административные меры наказания:

  1. Наложение административного штрафа.
  2. Требования перепланировки до первоначального состояния или снос построенных конструкций.
  3. Обращение органов власти в суд для признания объекта самовольной постройкой.

Легализовать постройку через суд крайне затруднительно, так как имеются разночтения в понятии «самостроя». Иногда за этим определением стоит появление нового объекта в результате проведенных работ. В других случаях замену несущих конструкций приравнивают к самовольной реконструкции.

Поэтому, прежде чем приступать к самостоятельным работам, лучше заручиться разрешением в муниципальном архитектурном отделе или в Жилкомиссии. Если же реконструкция произведена, то для ее легализации целесообразно воспользоваться административной процедурой.

Нужно произвести новые замеры, оформить технический план, получить обновленный кадастровый паспорт и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации. Это потребует дополнительных расходов, но законность действий окупит все затраты.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/gradostroitelstvo/rekonstruktsiya-obekta.html

Все о законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: